다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?

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○ 유효총소득(EGI): 38,000,000원

○ 영업경비(OE): 8,000,000원

○ 토지가격 : 건물가격 = 40% : 60%

○ 토지환원율: 5%

○ 건물환원율: 10%

① 325,000,000원

② 375,000,000원

③ 425,000,000원

④ 475,000,000원

⑤ 500,000,000원

핵심 해설

선지별 해설

수익가치 = 순영업소득(NOI) / 종합환원율($R_0$)
종합환원율($R_0$) = (토지비율 $\times$ 토지환원율) + (건물비율 $\times$ 건물환원율)
① [X] 종합환원율이나 NOI 계산 도중 연산 실수가 가미된 잘못된 값이다.
② [O] 1) 순영업소득(NOI) 구하기: $38,000,000\text{원} - 8,000,000\text{원} = 30,000,000\text{원}$ 2) 종합환원율($R_0$) 가중평균 구하기: $R_0 = (0.40 \times 0.05) + (0.60 \times 0.10) = 0.02 + 0.06 = 0.08$ (8%) 3) 수익가치 구하기: $V = \frac{30,000,000\text{원}}{0.08} = 375,000,000\text{원}$ 연산 흐름이 정확하며 수치가 완전히 일치한다.
③ [X] 환원율 산정에 있어 배분을 오 적용한 틀린 연산값이다.
④ [X] 임의로 높은 유효소득을 적용하거나 경비를 무시한 잘못된 산출물이다.
⑤ [X] 비율 가중치를 반대로 배정하거나 환원율 계산 오류 시 나타나는 결과이다.

핵심 정리

최종 결론

AI로 작성된 해설입니다.

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