임대차에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 연체차임은 임대차계약 종료 전에 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

② 건물임대차의 존속기간은 20년을 넘지 못한다.

③ 임대인이 수선의무를 이행함으로써 목적물의 사용ㆍ수익에 지장이 초래된 경우 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임지급을 거절할 수 있다.

④ 임대인이 임대목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없는 경우 임대차계약은 유효하게 성립하지 않는다.

⑤ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다.

핵심 해설

정답은 ③이다. 대법원 판례에 따르면 임대인이 임대차 목적물의 보존·수선 행위를 하였으나 이로 인하여 목적물 이용에 지장을 겪은 경우, 임차인은 임대인의 의무 불완전 이행을 원인으로 하여 그 사용 지장 비율 한도 내에서 차임의 일부 또는 전부의 지급을 거절할 수 있으므로 ③이 옳다.

선지별 해설

임대인의 수선의무와 임차인의 차임거절권: 쌍무계약의 대가성 관계상 임대인이 온전한 수선을 지체하거나 공사로 인해 점유에 장애를 준 때에는 임차인은 신의칙상 그 방해 면적 및 기간에 준하는 차임지급을 대항하여 거절할 권리가 인정된다.
① [X] 보증금 공제는 전적으로 임대인의 선택사항이므로, 계약 종료 전 보증금 공제 의사표시를 명확히 제기하지 않는 한 차임 채권은 보증금에서 자동 소멸(당연 공제)하지 않으므로 옳지 않다.
② [X] 구 민법 제651조의 최장존속기간 20년 규정은 헌법재판소의 위헌 결정으로 효력이 상실 및 삭제되어 존속기간 제한이 부존재하므로 옳지 않다.
③ [O] 수선 방해 범위 내에서의 차임거절권을 인정한 대법원 판례와 완벽히 부합한다.
④ [X] 임대차는 소유 권한이 없는 자가 체결하더라도 채권적 계약으로서 유효하게 성립하므로 옳지 않다.
⑤ [X] 민법 제629조 제2항에 따라 무단 양도 시 임대인은 특별한 배신행위 부정 사유가 없는 한 계약을 일방 해지할 수 있으므로 옳지 않다.

핵심 정리

임대차의 주요 규범: 보증금 자동공제 부정, 최장기간 20년 위헌 폐지, 수선 방해 한도 내 차임지급 거절권 인정, 타인 소유 물건의 임대차 성립 긍정 및 무단 전대·양도 시 해약권 인정 등이 있다.

최종 결론

AI로 작성된 해설입니다.

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