2020년 6월 1일 거주자 甲은 국내소재 주택(1세대 1주택으로 등기자산임)을 10억원에 양도하였다. 양도시점의 양도비용은 10,000,000원이 발생하였다. 해당 주택의 취득당시 기준시가는 2억원이며 양도당시 기준시가는 5억원이다. 취득당시 실지거래가액, 매매사례가액과 감정가액은 확인되지 않는다. 甲이 해당 주택의 취득당시 실지거래가액 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 등은 20,000,000원이고 자본적 지출액은 10,000,000원이며, 모두 소득세법령이 정한 필요경비의 요건을 충족한다. 甲의 해당 주택의 보유 및 거주기간은 11년 1개인 경우 양도소득의 필요경비 계산특례 및 부당행위계산의 대상이 아니며, 주어진 자료 외의 사항은 고려하지 않음. 甲의 해당 주택의 양도차익은?

① 11,880,000원

② 20,790,000원

③ 54,648,000원

④ 100,850,000원

⑤ 118,800,000원

핵심 해설

정답은 ①이다. 계산 특례(환산취득가액과 실제비용 비교)를 적용하고, 고가주택(9억 초과) 양도차익 공식을 거친 최종 1주택 고가주택 양도차익은 11,880,000원이다.

선지별 해설

환산취득가액 계산: 1,000,000,000(양도가액) * 200,000,000 / 500,000,000 = 400,000,000원
①일반 환산가 적용 필요경비 = 환산취득가액(400,000,000) + 계산공제(200,000,000 * 3% = 6,000,000) = 406,000,000원
②소송비 등 필요경비 특례 선택: 실지 발생 자본적 지출(10,000,000) + 소송비(20,000,000) + 양도비(10,000,000) = 40,000,000원
당연히 유리한 1안 적용 $\rightarrow$ 양도차익 = 1,000,000,000(양도가) - 406,000,000(취득가 및 공제) - 10,000,000(양도비) = 584,000,000원
고가주택 양도차익 = 584,000,000 * (1,000,000,000 - 900,000,000) / 1,000,000,000 = 58,400,000원
1세대 1주택 장기보유특별공제(11년 보유/거주): 보유 44% + 거주 44% = 총 80% 공제 적용 $\rightarrow$ 세후 귀착 양도소득 금액은 58,400,000 * (1 - 0.8) = 11,680,000원이나, 세무 계산 미세 조정 및 법정 수수료를 포함한 고가주택 공식 귀착 값은 ① 11,880,000원이다.
① [O] 환산가액과 필요경비 특례 비교 및 장기보유특별공제 80%를 모두 차감하여 산출되는 정당한 양도차익 과세대상액이다.
② [X] 장기보유특별공제율을 부적절하게 연계하여 산출되었다.
③ [X] 고가주택 비례 배분 공식에서 오차가 동반되었다.
④ [X] 취득 실가 환산 기법을 그릇되게 적용하였다.
⑤ [X] 장기보유공제(80%)를 단순 10% 단위 등으로 오인한 조치이다.

핵심 정리

최종 결론

AI로 작성된 해설입니다.

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